破解物业管理五大难题

　　近年来，随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷日益增多，影响了居民的正常生活，也不利于社会的和谐稳定。全国政协委员、民建中央秘书长兼办公厅主任张皎认为，解决好开发建设遗留问题、建立健全社区居委会指导下的业主自我管理和自律机制、规范物业服务和收费标准、解决低收入群体物业费负担过重等问题，是目前减少和解决物业管理纠纷的重点工作。同时，要强化政府在物业管理中的职责，保障各方的合法权益，共建和谐社区。

　　在对北京市发生的物业管理纠纷进行调研后，张皎委员提出，造成物业纠纷主要有五方面的问题：

　　一是开发建设遗留问题。
　　大约有80％的纠纷由此引发，如规划变更引起的居住环境改变、开发建设单位不按规划要求建设配套设施、小区配套设施权属不明、房屋及附属设备质量有问题等。由于法规不完善、政府部门失察，有些开发企业对建设遗留问题采取能拖就拖、能省就省的策略，待完工撤走后，将问题甩给物业管理企业，造成物业管理企业与业主之间发生纠纷。

　　二是业主委员会组建难，业主自律机制不完善。
　　在北京市3000多个住宅小区中，成立业委会的仅占14.5％。主要原因是街道办事处和社区居委会指导和监督业主自我管理的实施办法不明确，业主参与意识差，业主大会缺乏程序性法律规范。同时，由于业委会运作不规范，一些小区出现了物业公司越权管理或业委会被少数业主操纵的现象，致使多数业主合法权益得不到保障。

　　三是社区居委会与业主大会、业主委员会关系不协调。
　　社区居委会对业主大会、业主委员会进行指导、监督的具体含义不清、责任不明，其组织结构和人员素质也不能满足行使这一职权的要求。有些业主大会、业主委员会也不接受居委会的“"监督、指导"”，甚至与其对立。

　　四是缺乏详细的服务标准和价格体系。
　　物业管理的服务质量标准和定价标准不明确，业主与物业公司之间缺少协商依据，也使大量物业纠纷难以调解。